Contrato de sublocação é um acordo legal no qual um inquilino decide alugar todo ou parte do imóvel que ele próprio aluga para um terceiro. E sua aplicação é importante tanto em âmbito comercial quanto residencial. Imagine uma empresa que alugou uma sala grande, mas não utiliza toda a área disponível. Então, para otimizar custos, decide sublocar parte dela para outro negócio.
Agora, pense em um inquilino que alugou um apartamento de dois quartos, porém, usa apenas um. Assim, para ajudar a pagar o aluguel, subloca o outro quarto para um amigo. Ou ainda, considere uma pessoa que alugou uma casa para morar por um período, contudo, recebeu uma oportunidade de trabalho em outra cidade. Por isso, resolve sublocar a casa inteira para um terceiro.
Diante de situações deste tipo, compreender como funciona o contrato de sublocação é essencial para regular as relações e proteger proprietários, sublocadores e sublocatários.
O que é sublocação de imóvel e o que diz a Lei do Inquilinato
A partir dos exemplos apresentados fica fácil entender o que é sublocação de imóvel, certo? Ela ocorre quando o inquilino de um imóvel alugado decide ceder a posse desse imóvel ou de parte dele a um terceiro, mediante pagamento. Dessa forma, o inquilino original passa a ser o sublocador e a outra parte, o sublocatário.
A base legal que estabelece regras claras para a sublocação de imóveis é a Lei do Inquilinato (nº 8.245/1991). Entre seus pontos principais, destacam-se:
- Autorização do locador: a sublocação só pode ser feita com autorização expressa do proprietário do imóvel. Um inquilino que deseja sublocar seu apartamento, por exemplo, deve obter uma autorização por escrito do proprietário, caso contrário, seu contrato original pode ser rescindido.
- Limite de valor: o valor da sublocação não pode exceder o valor da locação original paga pelo inquilino ao proprietário. Isso garante que o inquilino não obtenha lucro indevido ao sublocar o imóvel.
- Direitos do sublocatário: o sublocatário possui os mesmos direitos e deveres do locatário original no que diz respeito ao uso do imóvel, sempre de acordo com a finalidade para a qual foi alugado e com a obrigação de mantê-lo em boas condições.
- Rescisão do contrato principal: a rescisão do contrato de locação principal implica, automaticamente, na rescisão do contrato de sublocação. Ou seja, se o contrato original entre o proprietário e o inquilino for rescindido, o sublocatário também deverá desocupar o imóvel, a menos que um novo acordo seja feito diretamente com o proprietário.
- Transferência de obrigações: mesmo após a sublocação, o inquilino original continua responsável pelas obrigações contratuais perante o proprietário. Isso significa que em caso de inadimplência do sublocatário, o inquilino original será responsabilizado.
Cabe ressaltar ainda que a Lei nº 12.112/2009, também conhecida como Nova Lei do Inquilinato, alterou a Lei nº 2.824/1991 para tornar as relações mais equilibradas e ágeis. As principais mudanças promovidas por essa atualização dizem respeito a facilitar a retomada do imóvel pelo locador e deixar o processo de despejo rápido e eficiente.
Como fazer um contrato de sublocação
Para garantir que o contrato de sublocação seja válido e cumpra sua função, algumas cláusulas são primordiais. Veja só:
1 – Identificação das partes
Inicie o contrato com a identificação completa do sublocador (inquilino original) e do sublocatário (novo inquilino). Inclua nome completo, RG, CPF ou CNPJ, endereço e demais informações relevantes para a correta identificação das partes.
2 – Descrição do imóvel
Descreva detalhadamente o imóvel ou a parte dele que está sendo sublocada. Inclua endereço, características físicas, tamanho, número de cômodos e qualquer outra informação pertinente que possa evitar mal-entendidos.
3 – Prazo da sublocação
Defina claramente o período de vigência da sublocação, especificando a data de início e término. Caso haja possibilidade de renovação, inclua as condições e prazos para isso.
4 – Valor do aluguel e forma de pagamento
Estabeleça o valor do aluguel acordado entre as partes, garantindo que ele não exceda o valor da locação original, conforme determinado pela Lei do Inquilinato. Especifique a periodicidade de pagamento, a forma de pagamento e a data de vencimento.
5 – Direitos e deveres das partes
Liste detalhadamente as responsabilidades de manutenção, conservação e uso do imóvel para todos os envolvidos. Inclua obrigações em relação a reparos, pagamento de contas (como água, luz, gás, condomínio etc.) e o uso adequado do espaço conforme sua destinação original.
6 – Rescisão
Defina as condições para a rescisão antecipada do contrato, incluindo os prazos de aviso prévio e as possíveis penalidades para ambas as partes. Considere incluir circunstâncias específicas que possam levar à rescisão, como inadimplência ou descumprimento de cláusulas contratuais.
7 – Autorização do proprietário
Inclua uma cláusula que mencione a autorização escrita do proprietário do imóvel para a sublocação. Este documento deve ser anexado ao contrato para comprovar que o locador original está ciente e de acordo com a sublocação.
8 – Direito de preferência
Especifique o direito de preferência do sublocatário. Isso significa que caso o proprietário queira vender o imóvel, deve oferecê-lo primeiramente ao locatário antes de vendê-lo a outra pessoa. Mas se o locatário não desejar adquiri-lo, o imóvel pode ser oferecido ao sublocatário antes de passar a terceiros, conforme as condições acordadas no contrato.
9 – Disposições gerais
Adicione quaisquer outras disposições que sejam relevantes para a sublocação, como regras específicas de convivência, utilização de áreas comuns, entre outras. Garanta que todas estejam claras e sejam aceitas por ambas as partes.
10 – Assinaturas e reconhecimento de firma
Finalize o contrato com a assinatura do sublocador, do sublocatário e de duas testemunhas. Em alguns casos, a assinatura do proprietário do imóvel também pode ser necessária. Para aumentar a segurança jurídica, faça a autenticação em cartório. Se preferir, as assinaturas podem ser feitas digitalmente, desde que os métodos utilizados estejam de acordo com os padrões legais para isso — a assinatura eletrônica é uma alternativa prática e segura, especialmente em tempos de digitalização e necessidade de processos remotos.
Ao seguir esses passos, você assegura que o contrato de sublocação seja eficaz e proteja os interesses de todos os envolvidos.
Modelo de contrato de sublocação
A partir das regras estabelecidas pela Lei do Inquilinato e das principais cláusulas que devem compor o documento, indicamos abaixo um modelo que pode ser usado como referência para otimizar o seu trabalho. Neste caso, um contrato de sublocação residencial, que pode ser ajustado de acordo com as necessidades dos seus clientes:
CONTRATO DE SUBLOCAÇÃO RESIDENCIAL
IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES CONTRATANTES
SUBLOCADOR: (Nome do Sublocador), (Nacionalidade), (Profissão), (Estado Civil), (Documentos de Identificação – Carteira de Identidade e C.P.F.), residente e domiciliado na Rua (xxx), n.º (xxx), bairro (xxx), cidade (xxx), Cep. (xxx), no Estado (xxx), e sua esposa (Nome), (Nacionalidade), (Profissão), (Documentos de Identificação – Carteira de Identidade e C.P.F.), ambos capazes;
SUBLOCATÁRIO: (Nome do Sublocatário), (Nacionalidade), (Profissão), (Estado Civil), (Documentos de Identificação – Carteira de Identidade e C.P.F.), residente e domiciliado na Rua (xxx), n.º (xxx), bairro (xxx), cidade (xxx), Cep. (xxx), no Estado (xxx), e sua esposa (Nome), (Nacionalidade), (Profissão), (Documentos de Identificação – Carteira de Identidade e C.P.F.), ambos capazes.
As partes acima identificadas têm, entre si, justo e acertado o presente Contrato de Sublocação Residencial, que se regerá pelas cláusulas seguintes e pelas condições descritas no presente.
DO OBJETO DO CONTRATO
Cláusula 1ª. O presente, tem como OBJETO, o imóvel de propriedade do LOCADOR (Nome do Locador), (Nacionalidade), (Profissão), (Estado Civil), (Documentos de Identificação – Carteira de Identidade e C.P.F.), residente e domiciliado na Rua (xxx), n.º (xxx), bairro (xxx), cidade (xxx), Cep. (xxx), no Estado (xxx), e sua esposa (Nome), (Nacionalidade), (Profissão), (Documentos de Identificação – Carteira de Identidade e C.P.F.), ambos capazes. Imóvel situado na Rua (xxx), bairro (xxx), cidade (xxx), Cep (xxx), no Estado (xxx); sob o Registro n.º (xxx) do Cartório do (xxx) Ofício de Registro de Imóveis, livre de ônus ou quaisquer dívidas.
Cláusula 2ª. O imóvel entregue na Data da assinatura deste contrato, pelo ora denominado SUBLOCADOR, anteriormente denominado LOCATÁRIO, ao SUBLOCATÁRIO, possui as características contidas no auto de vistoria anexo, ou seja, com instalações elétricas e hidráulicas em perfeito funcionamento, com todos os cômodos e paredes pintados, sendo que portas, portões e acessórios se encontram também em funcionamento correto, devendo o SUBLOCATÁRIO mantê-lo desta forma.
DO VALOR DO ALUGUEL, DESPESAS E TRIBUTOS
Cláusula 3ª. Como aluguel mensal, o SUBLOCATÁRIO se obrigará a pagar o valor de R$ (xxx) (Valor Expresso), a ser efetuado diretamente ao SUBLOCADOR, e na sua ausência ficará autorizado a recebê-lo seu procurador (Nome do Procurador e endereço completo), devendo fazê-lo até o quinto dia útil de cada mês, subsequente ao vencido, sob pena da multa, correções e despesas previstas no Contrato de Locação.
Cláusula 4ª. Aplicam-se neste contrato e se firmam entre SUBLOCATÁRIO, SUBLOCADOR e LOCADOR, todas as cláusulas do Contrato de Locação, no que couber.
DO DIREITO DE PREFERÊNCIA
Cláusula 5ª. O direito de preferência será exercido pelo SUBLOCATÁRIO quando o LOCADOR se manifestar a respeito do interesse de venda do imóvel. Sendo que, dentro do prazo de 15 (quinze) dias, não se manifestando o SUBLOCATÁRIO, tal direito passará a ser exercido pelo SUBLOCADOR que se manifestará dentro de 15 (quinze) dias. Se ambos não se manifestarem a respeito do interesse de compra, este último permitirá que o LOCADOR faça vistorias no imóvel com possíveis pretendentes à compra.
DA RESCISÃO CONTRATUAL
Cláusula 6ª. Ocorrerá a rescisão do presente contrato, independente de qualquer comunicação prévia ou indenização por parte do SUBLOCADOR, quando:
a) Ocorrendo qualquer sinistro, incêndio ou algo que venha a impossibilitar a posse do imóvel, independente de culpa do SUBLOCATÁRIO; bem como quaisquer outras hipóteses que maculem o imóvel de vício e impossibilite sua posse;
b) Em hipótese de desapropriação do imóvel alugado.
Cláusula 7ª. Resta assegurado o direito de indenização do SUBLOCADOR contra o SUBLOCATÁRIO.
DO PRAZO DA SUBLOCAÇÃO
Cláusula 8ª. A presente sublocação terá o mesmo lapso temporal de validade do Contrato de Locação, sem possibilidade de ser prorrogado automaticamente. Data a qual o imóvel deverá ser devolvido ao SUBLOCADOR nas idênticas condições previstas no Contrato de Locação e do Auto de Vistoria anexos, se efetivando com a entrega das chaves, independentemente de aviso ou qualquer outra medida judicial ou extrajudicial. Podendo inclusive, ser entregue antes da Data prevista acima, desde que satisfeitos todos os requisitos.
DISPOSIÇÕES GERAIS
Cláusula 9ª. O presente contrato passa a vigorar entre as partes a partir da assinatura do mesmo, as quais elegem o foro da cidade de (xxx), onde se situa o imóvel, para dirimir quaisquer dúvidas provenientes da execução e cumprimento do mesmo.
Cláusula 10ª. Havendo demanda judicial ficam subsidiariamente responsáveis o SUBLOCADOR para com o LOCADOR pelas importâncias devidas pelo SUBLOCATÁRIO, inclusive no decorrer da referida demanda.
Cláusula 11ª. Os herdeiros, sucessores ou cessionários das partes contratantes se obrigam desde já ao inteiro teor deste contrato.
DO FORO
Cláusula 12ª. Para dirimir quaisquer controvérsias oriundas do Contrato, as partes elegem o foro da comarca de (xxx);
Por estarem assim justos e contratados, firmam o presente instrumento, em duas vias de igual teor, juntamente com 2 (duas) testemunhas.
(Local, data e ano)
(Nome e assinatura do sublocador)
(Nome e assinatura do sublocatário)
(Nome, RG e assinatura da testemunha 1)
(Nome, RG e assinatura da testemunha 2)
Perguntas frequentes
O contrato de sublocação permite que o inquilino original ceda parte ou todo o imóvel alugado a um terceiro mediante pagamento e com autorização expressa do proprietário. Ele deve incluir cláusulas claras sobre responsabilidades, valor do aluguel, prazo e condições de rescisão.
A sublocação é proibida quando não há consentimento expresso e por escrito do proprietário do imóvel. Sem essa autorização, conforme estipulado pela Lei do Inquilinato, qualquer acordo de sublocação é considerado inválido e pode levar à rescisão do contrato original.
O principal problema da sublocação surge quando não há autorização do proprietário do imóvel, tornando o acordo ilegal e passível de rescisão. Além disso, conflitos podem ocorrer se as responsabilidades e os direitos das partes não estiverem claramente definidos no contrato.
Para provar a sublocação, é necessário um contrato formal assinado pelas partes envolvidas, incluindo a autorização por escrito do proprietário do imóvel. Documentos como recibos de pagamento de aluguel e correspondências podem servir como evidências adicionais em disputas legais.
Conclusão
A sublocação permite a otimização de locais e recursos, seja dividindo uma casa para reduzir custos, seja aproveitando melhor uma área comercial subutilizada. Então, compreender todas as nuances legais e práticas deste tipo de contrato é essencial para regular essas relações com segurança e eficiência.
E como a importância de contratos bem elaborados não se restringe à sublocação, aproveitamos para indicar um kit com 1.500 modelos para simplificar e agilizar o trabalho jurídico nos mais diversos contextos, proporcionando uma base sólida para a criação de documentos robustos e eficazes. Acesse abaixo e comece a utilizá-los hoje mesmo:
