O contrato de gaveta registrado em cartório é frequentemente utilizado no mercado imobiliário como uma solução para situações em que a transferência formal da titularidade do imóvel enfrenta barreiras, seja por questões financeiras, seja por pendências documentais ou burocráticas.
Porém, apesar de trazer uma sensação de segurança ao formalizar o acordo, a natureza informal e os limites jurídicos do contrato de gaveta levantam dúvidas importantes. E é sobre isso que falaremos neste artigo, explicando como essa prática funciona, seus riscos, validade e o que diz a lei sobre essa modalidade. Acompanhe!
O que é contrato de gaveta?
O contrato de gaveta é um documento particular elaborado entre as partes para formalizar a compra e venda de um imóvel sem que haja o registro oficial da transferência no Cartório de Registro de Imóveis. Como adiantamos, ele geralmente é utilizado em situações nas quais o imóvel ainda possui pendências, como financiamentos ou dívidas tributárias, e não pode ser transferido imediatamente para o nome do comprador.
Contrato de gaveta registrado em cartório tem validade jurídica?
O contrato de gaveta registrado em cartório é uma tentativa de conferir maior formalidade e segurança ao acordo. Nesse caso, o contrato é levado ao cartório para ser registrado ou autenticado, o que dá publicidade ao documento e atribui uma data reconhecida oficialmente.
Essa prática é especialmente comum em negociações que utilizam um contrato de gaveta de imóvel, mas não podem formalizar a transferência imediata de titularidade devido a questões financeiras, burocráticas ou documentais.
Contudo, mesmo que o contrato registrado em cartório tenha validade como prova de um acordo entre as partes, ele não é suficiente para transferir a propriedade do imóvel.
No Brasil, a transferência de titularidade só ocorre de forma oficial e legal por meio do registro no Cartório de Registro de Imóveis, conforme previsto no artigo 1.245 do Código Civil:
“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.”
Artigo 1.245 do Código Civil
Com a evolução tecnológica, o contrato de gaveta pode ser feito até mesmo de forma digital, devido à regulamentação da Medida Provisória nº 2.200-2/2001, que valida assinaturas eletrônicas.
Esse processo facilita a formalização de acordos em negociações realizadas à distância, mas, assim como o físico, o contrato eletrônico também não substitui o registro do imóvel.
Então, na prática, o contrato de gaveta registrado em cartório pode ser usado para demonstrar boa-fé, comprovar o vínculo entre as partes e, em alguns casos, embasar ações judiciais para regularizar a situação do imóvel no futuro, como em casos de adjudicação compulsória ou usucapião.
No entanto, ele não confere ao comprador todos os direitos legais sobre o imóvel, como a possibilidade de vendê-lo ou utilizá-lo como garantia para financiamentos.
Por isso, mesmo com o registro em cartório, o contrato de gaveta deve ser considerado uma solução provisória e complementar. A regularização completa do imóvel, por meio do registro no Cartório de Registro de Imóveis, continua sendo indispensável para garantir segurança jurídica plena à transação.
Quais os riscos de um contrato de gaveta registrado em cartório?
Por mais que o contrato de gaveta registrado em cartório ofereça alguma formalidade ao acordo, ele apresenta uma série de riscos que devem ser considerados. Veja:
1 – Falta de transferência de titularidade
Sem o registro no Cartório de Registro de Imóveis, o imóvel permanece legalmente em nome do vendedor ou do banco, o que pode gerar problemas em caso de disputas ou litígios.
2 – Vulnerabilidade a penhoras e dívidas
Se o vendedor tiver dívidas tributárias ou processos judiciais, o imóvel pode ser penhorado, mesmo que já exista um contrato de gaveta formalizado.
3 – Impedimentos para venda futura
O comprador pode enfrentar dificuldades para vender ou financiar o imóvel posteriormente, pois ele não estará regularizado em seu nome.
4 – Falta de garantia contra terceiros
Sem o registro oficial, terceiros podem reivindicar o imóvel, especialmente em casos de herança ou disputas familiares.
5 – Risco de fraudes
O vendedor pode renegociar o mesmo imóvel com outra pessoa, já que a titularidade oficial ainda está em seu nome.
6 – Possíveis custos adicionais
Regularizar o imóvel futuramente pode envolver altos custos, incluindo pagamento de multas, taxas cartoriais e impostos retroativos.
Portanto, embora o contrato de gaveta registrado em cartório ofereça maior segurança em comparação ao contrato puramente informal, ele não elimina os riscos. A solução mais segura é sempre realizar a regularização completa, transferindo a titularidade do bem nos órgãos competentes.
O que diz a lei sobre esta modalidade de contrato
A legislação brasileira não proíbe a celebração de contratos de gaveta, mas estabelece regras claras sobre a transferência de propriedade de imóveis.
O artigo 1.227 do Código Civil determina que o registro no Cartório de Registro de Imóveis é indispensável para que a transferência tenha validade perante terceiros:
“Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.”
Artigo 1.227 do Código Civil
Já o artigo 1.245, apresentado anteriormente, reforça que o registro é o único meio legal de oficializar a mudança de titularidade.
Ainda assim, um modelo de contrato de gaveta registrado em cartório pode ser válido para formalizar acordos privados e proteger as partes enquanto o imóvel não é transferido oficialmente.
Perguntas frequentes
O contrato de gaveta não é crime, mas pode gerar insegurança jurídica, já que não transfere oficialmente a titularidade do imóvel. Ele é uma prática informal que pode ser usada temporariamente, mas é essencial regularizar o bem no Cartório de Registro de Imóveis.
O contrato de gaveta apresenta riscos como falta de segurança jurídica, impossibilidade de transferir a titularidade oficial do imóvel e vulnerabilidade a disputas legais, fraudes ou problemas com herdeiros, credores ou terceiros interessados.
Conclusão
De fato, o contrato de gaveta registrado em cartório pode ser uma alternativa viável em situações específicas, mas é importante entender seus limites e os riscos envolvidos.
Sem esquecer que, para aqueles que optam por essa prática, é fundamental saber como registrar um contrato de gaveta em cartório corretamente, um processo que envolve levar o documento ao órgão para autenticação ou registro, a fim de dar a ele mais formalidade e publicidade.
Contudo, mesmo com essa formalização, sua validade jurídica pode ser questionada em determinadas circunstâncias, como disputas judiciais ou irregularidades na transação.
Por isso, tanto para evitar problemas futuros quanto para assegurar os direitos dos envolvidos, o mais recomendado é regularizar a propriedade do imóvel o quanto antes, utilizando o contrato de gaveta apenas como uma solução temporária e com os devidos cuidados legais.
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